Proyecto de lotes y servicios para grupos familiares de bajos ingresos en la zona norte del Gran Buenos Aires (Argentina)

El contexto de la situación de Argentina con respecto al tema de la vivienda es que tiene un deficit de mas de 3.5 millones de viviendas adecuadas, por lo cual el proyecto tiene como finalidad enfocarse a gurpos de personas con bajos ingresos para dotarlos de lotes y servicios y la asociación que se encargo del proyecto en Argentina, de manera especifica en la zona norte de Buenos Aires es Apoyo a Comunidades (APAC), una asociación civil que no tiene fines lucrativos.

El proyecto especifico para la zona antes descrita fue llevada a cabo mediante un Plan (llamado URBE Barrio Don Bosco), el cual consiste en proveer de infraestructuras básicas a 173 parcelas, tales como:

1. Sistema de abastecimiento de agua.
2. Sistema de abastecimiento de electricidad.
3. Construcción de viario.
4. Sistema de drenaje del agua de lluvia.
5. Pilares de luz en las viviendas.
6. Iluminación pública.

El nuevo vecindario se ubica en la perifería de Benavidez, a unas 40 millas de la Ciudad de Buenos Aires. El nuevo vecindario fue desarrollado en una superficie de aproximadamente 10 hectáreas. El diseño en cuadrícula fue determinado por disposiciones municipales, las que fijaban para esta zona lotes de superficie no menor de 400 m2, con frentes no menores a los 15 m. Por otra parte se exigió que las calles fueran prolongación de las existentes. Todo ello dio un trazado rígido en el diseño urbanístico.

Justo lo que se señala en lo anterior, con respecto a la superficie de los terrenos de 400 m2, causa cierto ruido dentro del equipo de trabajo, ya que las dimenciones son extensas, pero al no tener un conocimiento con respecto del porque de las dimenciones de esos terrenos, nos vemos en la necesidad de interpretar la situación, lo cual nos lleva a hipotetizar que en primera obedece a un planteamiento meramente urbanista; en segundo lugar, pensamos que la dimención de los terrenos es extensa, porque van a ser utilizadas como parcelas y la gente va a plantar vegetales y frutas. Así mismo cabe señalar que, en este caso, no se obtuvo la autorización municipal para reducir el tamaño de los lotes. En otras experiencias se obtuvieron lotes de menor superficie (250 m2) lo que redundó en el precio final, sin embargo no se señala por qué.

Sin embargo pese al tamaño de los terrenos, se lograron obtener 173 lotes y siguiendo con las disposiciones de la Ley 8912 de Uso del Suelo se realizaron las siguientes infraestructuras:

• Mensura y amojonamiento.
  
• Apertura de calles y movimiento de tierra para nivelación de los terrenos.
  
• Alcantarillado en cruce de calles.
  
• Perforación, instalación de bombas sumergibles y red de distribución de agua potable domiciliaria.
  
• Red de baja distribución de energía eléctrica de 1/2 y baja tensión para provisión domiciliaria.
  
• Provisión e instalación de pilares de luz domiciliarios.
  
• Provisión e instalación de luminarias reglamentarias para alumbrado público.

Podemos establecer que el priyecto tuvo un diseño selectivo, pues los aspirantes a ser incluidos debían de cumplir con una serie de requerimientos, tales como:

• Grupos familiares con hijos menores.
  
• Carencia de otra propiedad.
  
• Estado de emergencia habitacional.
  
• Posibilidad del grupo de afrontar el pago de las sumas de ingreso y luego de las cuotas mensuales.
  
• Posibilidad de mudanza en el plazo previsto de compraventa (6 meses desde la posesión).

La gran diferencia que establece este proyecto y que es lo que hace la diferencia entre un proyecto de organizaciones no lucrativas con respecto a empresas de bienes raices, está referido a varios aspectos, por ejemplo, que contribuyen al abaratamiento del costo final, lo que hace accesibles al nivel de población que no percibe dentro de su economía ingresos elevados.

De esta manera podemos indicar que APAC ha tenido como ejes rectores: Ausencia de fines de lucro; Obtención de menor precio por metro cuadrado de superficie al comprarse una fracción indivisa; Un control ajustado de los costos de infraestructura; La adecuación del pago de los lotes a las posibilidades de los compradores, estableciendo un bajo interés y plazos de entre 36 y 48 cuotas. Así mismo la posibilidad de realizar las escrituras traslativas de dominio a través de la Escribanía del Gobierno de la Provincia mediante la declaración de Interés Social para el Proyecto por la Municipalidad. Así los titulares podrán escriturar gratuitamente sus lotes.


En el caso de México el proceso de regulación y escrituración de los terrenos, es un proceso, que puede tardar incluso décadas, pues se debe en parte a una mala planeación urbana y a un sistema burocrático muy obeso, pues muchas veces las trabas inhiben a la gente de que se ponga al corriente en la situación patrimonial.


Algo que se podría reproducir en México es la situación de que el gobierno sea quien en un moemnto determinado establezca la creación de "Bancos de Suelo", con la misma finalidad pensada en Argentina, la cual es que el precio sea accesible y evitar la especulación por parte de los ejidatarios, o las personas, las cuales mantienen la tierra en sus manos y establecen los precios de manera arbitraría, ante lo cual no parece haber control alguno.